Calculadora de rentabilidad de alquiler

La cifra honesta es la neta: la bruta que anuncian los portales ignora que el IBI, la comunidad, el seguro, las averías y los meses vacíos no los paga nadie más que tú. La diferencia típica entre ambas es de 1,5 a 2,5 puntos — suficiente para convertir una «gran operación» en una mediocre.

Cómo leer tu resultado: por encima del 5 % neto, excelente (poco frecuente en grandes capitales); entre el 3,5 y el 5 %, operación razonable que gana a la mayoría de alternativas conservadoras; por debajo del 3 %, estás comprando esperanza de revalorización, no una inversión por rentas — y hay formas más líquidas y diversificadas de hacer eso.

Errores frecuentes: calcular sobre el precio del piso en vez del coste total con impuestos (~10 % más); presupuestar cero averías y cero vacancia; olvidar el IRPF sobre las rentas; y enamorarse del piso en lugar de los números — el mejor piso para vivir rara vez es el mejor para alquilar.

Para mejorar la rentabilidad: negociar duro la compra (la rentabilidad se fija el día que compras, no el que alquilas), buscar zonas con ratio alquiler/precio alto, y cuidar al buen inquilino: la rotación es el gasto oculto más caro.

Las tres rentabilidades que debes distinguir

1. Bruta: alquiler anual ÷ coste total. Sirve para descartar rápido: por debajo del 5 % bruto, difícilmente saldrá buena neta.
2. Neta: (alquiler anual − gastos − vacancia) ÷ coste total. La medida real del activo.
3. Sobre capital propio (con hipoteca): flujo de caja tras cuota ÷ dinero que pusiste. El apalancamiento la dispara… en ambas direcciones.

Checklist de gastos que debes provisionar

• IBI: 0,4–1,1 % del valor catastral según municipio.
• Comunidad: pregunta también por derramas aprobadas o previsibles (fachada, ascensor, tejado).
• Seguro de hogar + impago: el de impago (~3–4 % de la renta anual) filtra inquilinos y cubre rentas y defensa jurídica.
• Mantenimiento: 0,5–1 % del valor del inmueble al año de media. Los años buenos pagan los malos (caldera, electrodomésticos, pintura entre inquilinos).
• Vacancia: 2–4 % del tiempo en zonas con demanda; más en mercados débiles.
• Gestión (si delegas): una mensualidad por búsqueda de inquilino o ~8–10 % de la renta por gestión integral.

Fiscalidad: el socio silencioso

El rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles, incluida la amortización del 3 % del valor de construcción — una deducción potente que muchos olvidan) se integra en tu IRPF. Si el inquilino usa el piso como vivienda habitual, se aplica una reducción general del 50 % (60–90 % en supuestos concretos como zonas tensionadas con bajada de renta). Resultado práctico: la tributación efectiva del alquiler de vivienda es notablemente menor que la de tu nómina.

Con hipoteca: el análisis de flujo de caja

La pregunta de supervivencia no es la rentabilidad, es: ¿cubre el alquiler la cuota + todos los gastos + un margen? Si la respuesta es no, cada mes pones dinero — y un año malo (vacío + avería) puede forzarte a vender en mal momento. Regla prudente: que el alquiler esperado cubra el 125 % de la cuota, y estresa la cuota con tipos 2 puntos más altos si es variable. Calcula la cuota exacta en la calculadora de hipoteca.

Ventajas y desventajas frente a otras inversiones

A favor: rentas estables y previsibles, apalancamiento barato inaccesible en otros activos, protección parcial contra la inflación (rentas y valor tienden a actualizarse) y control directo sobre el activo.

En contra: iliquidez (vender lleva meses y ~10 % de costes de fricción entre compra y venta), concentración (mucho patrimonio en un solo activo y código postal), gestión y riesgo regulatorio y de impago. La comparación justa con la bolsa no es rentabilidad pura, sino rentabilidad por hora de trabajo y por unidad de riesgo asumido.